Строительство дачного дома. с чего начать? от идеи и проекта до готовой дачи

Случаи из судебной практики

Чтобы оценить шансы на удовлетворения исковых заявлений, можно ознакомиться с прецедентами, которые имели место быть в судебной практике, касающейся узаконивания самостроев:

1. Решение Верховного суда, в котором указывается, что отсутствие разрешения на самовольную постройку не является основанием для сноса самостроя. Дело было перенаправлено на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.

2. Иск по делу от соседа владельца самостроя, который нарушает нормы СНиПов. Суд удовлетворил исковые требования и признал постройку самовольной, обязал ответчика произвести снос постройки.
3. Иск по делу о признании права собственности на самовольную постройку. Исковые требования удовлетворены в полном объеме, позволяющее зарегистрировать истцу право собственности на строение.

Что изменилось для частных застройщиков

С 4.08.2018 действует Федеральный закон №340, который внес изменения в основной градостроительный акт страны. Прежде всего, изменения коснулись порядка согласования строительства с государственными органами. Если ранее застройщикам нужно было подать заявление и получить разрешение на строительство, то сейчас закон требует лишь уведомить государственные органы о проведении работ.

При несоответствии проектным нормам госорганы могут выдать отказ в строительстве.

Важно учесть: если для проекта еще действует ранее выданное разрешение на строительство, то подавать уведомление не требуется. В течение месяца после окончания реконструкции застройщик обязан подать уведомление о завершении строительства в местную администрацию или специальный уполномоченный орган

К нему прилагается технический план постройки

В течение месяца после окончания реконструкции застройщик обязан подать уведомление о завершении строительства в местную администрацию или специальный уполномоченный орган. К нему прилагается технический план постройки.

Срок рассмотрения обоих уведомлений составляет 7 дней.

Каких построек касается нововведение:

1. Частные жилые дома на капитальном фундаменте, предназначенные для постоянного проживания и отвечающие критериям ИЖС.
2. Садовые дома для сезонного пребывания, а также помещения, обеспечивающие бытовые и другие нужды.

Бани, гаражи и иные хозяйственные постройки, которые относятся к частному или садовому дому, дополнительного согласования не требуют. Однако нарушение правил их расположения на участке (в частности, расстояния до границ земли или санитарных конструкций) может стать причиной запрета работ. Допустимые расстояния до границ участка и между объектами показаны на рисунке:

Согласованное уведомление о начале строительства, как и разрешение на строительство частного дома, действительно в течение 10 лет.

Помимо других изменений, закон устанавливает возможность контроля за соблюдением технических параметров ИЖС. При поступлении информации о нарушении норм строительства государственные органы обязаны проверить объект и вынести решение о его соответствии СНиПам.

В отдельных районах (например, поблизости от стратегически важных объектов, водоохранных зон, аэропортов) могут действовать дополнительные ограничения. В таких ситуациях перед тем, как получить разрешение на строительство дома, необходимо согласовать проект с соответствующей инстанцией (Росавиацией, Росприроднадзором и др.).

Один из основных недостатков уведомительного порядка заключается в том, что владелец обязан сам уточнить, не входит ли земельный участок в какую-либо охранную зону. Справки о разрешении ИЖС нужно оформить до подачи уведомления. В противном случае застройщик получит запрет на строительство.

Получить информацию о культурных, природных и других охраняемых зонах можно с официальных сайтов администрации или с публичной кадастровой карты Росреестра.

Пошаговый порядок действий

Также можно подать документы через Госуслуги или МФЦ. Заявитель готовит ранее поданные документы и сведения о начале строительства.

Лучшее решение — регистрация объекта незавершенного строительства в Росреестре. В этом случае предварительно можно взять выписку на объект незавершенного строительства, где указывается процент возведения здания.

Если подтвердится продолжение строительства, разрешение автоматически продлевается на 1-3 года. Если же поступает отказ от администрации, необходимо обращаться в районный суд по месту нахождения земельного участка.

В суде важно предоставить документальные подтверждения хода строительства. При этом не имеет значения, в какой стадии оно находится

Как оформить уже построенный дом?

После строительства дома следующим этапом на пути к оформлению его в собственность является ввод постройки в эксплуатацию. Когда постройка полностью возведена, собственник обращается в БТИ для разработки технического паспорта объекта. Чтобы начать составлять план, работники организации приезжают на участок и проводят необходимые замеры. После этого дому присваивается почтовый адрес. Период составления технической документации, вызов сотрудников на участок, осуществление всех замеров составит от 1 до 3 дней и более. Если необходимо срочное оформление, то за дополнительную плату сотрудники службы произведут все в ускоренном темпе, однако стоить это будет вдвое дороже. Цены на данные услуги в разных регионах разные, но средняя стоимость работ в стандартном режиме около 400 руб., в ускоренном – 1200 руб.

Далее, чтобы получить в собственность построенный новый дом на своем участке,  следует получить кадастровый паспорт. Данный документ выдается только по предъявлению уже готового технического паспорта и справки, подтверждающей получение почтового адреса. Сроки на разработку кадастрового плана примерно такие же, как и в случае с технической документацией. Цены: 400 руб. за обычное оформление, и от 1500 руб. за работу в ускоренном режиме. На стоимость также влияет удаленность участка от городской черты. Если надел расположен дальше 50 км от города, то дополнительно придется оплатить доставку инвентаря и проезд сотрудников отдела инвентаризации.

Дельнейшие действия требуют получения разрешения ввести построенный дом в эксплуатацию.  Его выдает орган, куда собственник обращался за получением разрешительного документа на строительство. Срок подготовки данного документа может продлиться до 10 дней. После того, как все бумаги будут собраны, можно приступать к процедуре оформления дома в собственность.

1 этап. Выбор участка и проекта для строительства частного дома

После мысли о возведении своего дома есть два пути – выбрать или сделать под себя проект дома, а затем купить участок под этот проект, либо купить участок и работать «с тем, что есть». Покупка готового проекта оптимальна при строительстве дома в коттеджном поселке, на простых равнинных рельефах. Для возведения дома в удаленных местностях, сложных пересеченных рельефах или в прибрежных зонах потребуется заказ индивидуального проекта, основанный на геодезических изысканиях, пробах грунта и дизайнерских предпочтениях хозяев.

В общем случае, участок для частного дома должен удовлетворять следующим требованиям:

Расположение участка. Это и расстояние от  крупных населенных пунктов, и живописность места. Участок может находиться в красивом уютном месте рядом с рекой, озером или лесом, но при этом вдалеке от «цивилизации», что не всегда удобно.
Доступная инфраструктура, то есть расположенные поблизости больница, магазины, школы, детские сады, культурно-развлекательные центры и т.д.
Наличие и близость центральных коммуникаций: водопровода и газовой магистрали, канализации, электричества. От этого зависят расходы на подключение и подведение инженерных сетей.
Размеры участка. Если на участке не планируются дополнительные посадки и постройки, то площадь нужно выбирать с учетом минимально необходимой для постройки дома и прилегающей территории.
Доступность для транспорта

Для владельцев машин важно наличие и качество подъездных путей. Если личного транспорта нет, то наличие поблизости остановки общественного транспорта будет большим плюсом.
Экологическая обстановка

Преимущества имеют участки, расположенные вдали от промышленных предприятий или объектов, загрязняющих окружающую среду.
Геодезические условия: тип грунта, глубина залегания подземных вод, наличие уклона земли. Эти данные понадобятся при выборе типа фундамента или устройстве колодца.

Подробно о выборе участка для строительства частного дома мы писали в отдельной статье.

Индивидуальный проект необходим, когда вам, как заказчику, требуется что-то не похожее на типовой проект. В таком случае, проект будет стоить на порядок выше того, что находится в открытом доступе.
Составными частями архитектурного проекта становятся:

• генеральный план;
• пояснительная записка;
• архитектурная часть (визуализация строения в ландшафте);
• конструктивные решения с чертежами;
• инженерные разделы (подключение, расчет электроснабжения, газовых коммуникаций, водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции).

При необходимости, в проект входят дизайнерские работы с интерьерами, разработка концепции ландшафтного дизайна, устройство охранной, пожарной сигнализации.

Важной частью проекта становится разрешительная часть (получение технических условий, разрешения на проектирование, утверждение проекта, получение разрешения на строительство, акта ввода в эксплуатацию), которая вносится в смету проектирования отдельной строкой. При комплексном заказе строительства, включающем проектирование, в состав проекта входят и сметные работы по всем этапам

Теперь поговорим о том, сколько стоит проект для строительства частного дома. При индивидуальном подходе проект дома из 2-3 этажей обычно стоит до 10% от общей сметы, и это считается нормальной ценой, так как данный документ учитывает все возможные сложности при возведении, помогает избежать ошибок, переделок, непредвиденных расходов.

Сколько действует?

На какой срок выдается разрешение на строительство индивидуального частного дома, сколько действует? Срок действия разрешения на строительство устанавливается в соответствии с типом объекта и индивидуальными особенностями.

данный период составляет 10 лет, в соответствии с ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ

В случае строительства объекта капитального строения юридическим лицом, разрешение действует с учетом подготовленного и утвержденного проекта. В нем же указывается период, в течение которого организация планирует построить дом.

Фактически разрешение на строительство закрепляется не за конкретным собственником или заявителем. Оно действует в отношении конкретного земельного участка.

Как поступить, если оно просрочено, а стройка не закончилось?

Если срок действия разрешения завершился, скорее всего, заявитель, который его просрочил, получит отказ в продлении. Согласно последним изменениям законодательства новое заявление необходимо подавать не позднее, чем за 10 дней до завершения срока действия разрешения.

В случае отказа необходимо обращаться в районный суд с исковым заявлением о восстановлении права. Данная ситуация сложная, так как в суде требуются документальные доказательства. Необходимо предоставить информацию о причинах, остановивших строительство.

Также представляется документальное подтверждение активности на объекте:

• фото- и видеосъемка;
• договор со строительной компанией;
• платежные документы о выполнении отдельных видов работ, закупке строительных материалов.

Важно учесть, что судья не всегда становится на сторону собственника, подавшего жалобу. Положительное решение более вероятно в следующих случаях:

1. Пропущен срок строительства, но заявление было подано до его истечения.
2. Выявлены нарушения со стороны ответственных лиц в администрациях.

Бывают ситуации, при которых практически невозможно получить положительное решение:

• строительство не было начато, что подтверждается отсутствием документов;
• проект серьезно изменился в результате строительства, что недопустимо без подачи соответствующих корректировок;
• заявление подано после истечения срока действия разрешения.

В каждом из этих случаев лучше собирать документы на новое рассмотрение. В результате предоставляется возможность получить разрешение со стандартным сроком 10 лет.

Разрешение не получится продлевать бесконечно. В некоторых случаях лучше получить новый документ. С момента продления может пройти не более 3 лет, когда строительство должно быть полностью завершено.

Последствия просрочки

Главное последствие просрочки — практически невозможно получить возможность продления разрешения. Это возможно лишь в том случае, если удалось доказать факт начала строительных работ.

Готовится заявление в администрацию о получении разрешения на строительство. Потребуется новая схема планировки земельного участка.

Главное, чтобы фундамент – «сидел»

Первый вариант – сохранение уже имеющегося фундамента, на котором будет построено новое жилье. Для этого нужно пригласить специалистов, которые проведут техническую экспертизу фундамента, качество и свойства грунта у основания. Это процедура необходима для понимания соответствия будущего дома предполагаемой нагрузке.

Эксперты отмечают, что универсальным является профессионально сделанный монолитно-железобетонный фундамент, на котором можно возводить практически любое новое строение. Правда есть одно «но». Если дом возводили до перестроечных годов, то шансы на здоровье фундамента будут ничтожно малы. Дело в том, что до 90-х годов прошлого столетия никто не делал основу для дома по актуальным технологиям. Что вполне понятно: их просто не существовало на тот момент времени. Бетон высокого качества в то время являлся страшным дефицитом, а технологии были неразвиты.

— Тем не менее, в старом фундаменте есть свои плюсы, – отмечает Алексей Петренко, директор омской строительной компании «Дома Сибири». – По основе жилья, которое простояло не менее полувека, стопроцентно можно понять, сколько еще лет простоит вновь построенное жилище. Но проверить документы на землю необходимо, если даже план застройки при возведении нового здания меняться не будет.

Только специалист определит состояние и «болезни» старого фундамента и даст оценку, сколько и какая постройка еще простоит на немИсточник remstroyexpert.by

Какие документы нужны для оформления дома в собственность?

Построили дом и хотите узаконить свои права, тогда подготовьте следующий пакет документов:

1. Право собственности на земельный участок.
2. Технические документы и кадастровый домовой план (выдается на дом, который возведен на участке).
3. Декларация, в которой описаны все имеющиеся на участке объекты недвижимости.
4. Российский паспорт заявителя.
5. Форменное заявление на регистрацию права собственности, которое составляет сотрудник Росреестра. Документ должен быть подписан заявителем.
6. Доверенность на представителя (если таковая необходима), которая заверяется у нотариуса и предоставляет перечень полномочий на подачу и подписание документов, получение выписки, которая подтверждает право собственности.
7. Квитанция об оплате государственной пошлины. Стоимость для физических лиц — 2 тыс. руб., для юридических – 22 тыс. руб.

Оформить дом без документов не получится, поэтому придется запастись силами и временем, после чего жилая постройка сможет перейти в законное право собственности.

Заявление на получение права собственности вместе с пакетом подготовленных документов подается или через органы Росреестра, где заниматься оформлением будут около 10 дней, или посредствам многофункциональных центров (МФЦ).  Еще один удобный вариант подачи документов – портал Госуслуг. В случае с Госуслугами и МФЦ документы будут готовиться от 15 до 20 дней. Для предоставления бумаг данным способом следует подавать заявление с приложенными отсканированными документами и отчетом о проведении платежа по оплате госпошлины.

Забирать готовые документы с выпиской, подтверждающей право собственности, нужно в отделении Росреестра, который относится к месту нахождения объекта недвижимости.

После получения собственности на земельный надел и жилой дом на нем построенный, ежегодно собственник должен будет уплачивать налоговые сборы на недвижимое имущество и землю.

Важно: если земельный участок не оформлен в собственность и записи о нем не помещены в единую базу недвижимости, то сроки узаконивания дома увеличатся. Чтобы получить документ владения, необходимо обратиться в администрацию, где будет выделена земля под строительство или ведение дачного хозяйства

Услуга эта бесплатная, однако на осуществление ее уйдет примерно 30 дней. В результате гражданину выдадут акт выделения земельного надела в собственность, который затем передается в Росреестр, чтобы право собственности зарегистрировать.

Если границы земельного участка также не определены или есть споры с прилегающими территориями, то необходимо оформить межевание. На этот процесс потребуется от нескольких месяцев до 1 года, так как, возможно, придется искать собственников соседних участков, чтобы они подписали акт согласования границ и не имели претензий. Если же добровольно такие договоренности не устанавливаются, то процедура будет проходить в суде.

Процесс оформления дома, построенного на участке земли, трудоемкий и не совсем простой. Однако, придерживаясь простых правил и последовательности, пройдет он легко.

Понравилась публикация?

Поставь ей оценку — кликай на звезды!

Подтвердить рейтинг

Рейтинг статьи
/ 5. Голосов:

Самовольная постройка

статьей 222Она подлежит сносу или приведению её к нормам, регламентируемыми правилами строительства и НПА

Снос или приведение к нормам оплачивается за счет лица, построившего капитальное строение, а если личность строителя не установлена, то оплата идёт из кармана владельца/арендатора земельного участка.

Самовольной постройкой не признается строение, если оно было построено с нарушениями особенностей использования участка о которых не знал собственник этого участка и знать не мог.

Признаки самовольной постройки:

1. Размещена на участке, строительство на котором не подразумевает возведения такой постройки.
2. Размещена на участке, который не предоставлен в установленном порядке.
3. Возведена без получения разрешения или с нарушением градостроительных норм.
4. Создана на участке с игнорированием установленных законом ограничений его использования.

Что будет, если построил: ответственность и последствия

Ответственность за возведение самовольной постройки может наступать сразу по нескольким статьям КоАП РФ:

Ответственность по статье 9.5, п.2 и 3 ст.9.4 также несет предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица.

По статье 9.5 ему грозит штраф 20-50 тысяч рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток, по п 2. ст. 9.4 — штраф 35-40 т.р. или приостановление деятельности на срок до 60 суток, по 3 пункту этой же статьи – штраф 40-50 т.п приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Можно ли избежать штрафа?

Срок действия «дачной амнистии» истекает только 1.03.2021 года. И если оформить регистрацию права собственности по ней в упрощенном порядке (если, конечно, самострой подпадает под её критерии), то можно избежать наложения административного штрафа.

Под этот закон попадают жилые дома и постройки хозяйственного назначения, которые требуют получения разрешения на строительство и были возведены на участках, выделенных под садовое, дачное хозяйство, ИЖС или личного строительства подсобного назначения в черте города.

Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на участок и технический план, составленный кадастровым инженером в Росреестр.

Как перевести садовый дом в жилой

Чтобы добиться признания садового домика жилым, следует обратиться в местную администрацию, куда территориально относится строение. Сама процедура проста, так как носит уведомительный порядок. Это означает, что владелец подает документ по установленной форме с просьбой признать дачу жилым помещением.

В переводе откажут, если:

• отсутствуют документы, подтверждающие право собственности;
• нет договоров аренды (долгосрочной или бессрочной) или участок занят самовольно;
• на участок наложен арест, есть обременение;
• один из собственников не согласен на перевод;
• дом не соответствует противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям, возведен с грубыми нарушениями строительных норм. Данный факт подтверждается заключением специалиста, отвечающего за проведение технического обследования объекта.

Благодаря изменениям в законодательстве, перевести постройки в СНТ в 2021 году проще. Не требуется выезд комиссии на место, а вся работа по рассмотрению заявления ведется на основании предоставленных документов. По времени процедура займет от 1,5 до 2,5 месяцев, включая регистрацию права собственности в ЕГРН.

Начинать перевод следует с получения технического заключения, для этого заявителю следует обратиться к специалисту, имеющему право проводить изыскания и состоящему в СРО. В ходе обследования инженер должен установить, соответствует ли строение СНИПам, соблюдены ли санитарно-гигиенические требования.

Если заключение положительное, можно приступать ко второму этапу – подготовке документов. Понадобится нотариально заверенное согласие других собственников, выписка из ЕГРН, а также копия правоустанавливающего документа на строение, заполненный бланк заявления на признание садового дома жилым. Подать документы можно в канцелярию муниципального органа, либо через МФЦ.

Администрация обязана рассмотреть и вынести решение в течение 45 дней, после чего довести до гражданина результат способом, указанным в заявлении. В случае отказа можно обратиться в суд с иском об оспаривании, либо устранить причины, послужившие основанием для отказа.

Заключительный этап – внесение изменений в ЕГРН. Сделать это можно через МФЦ, потребуется оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей, предоставить оригинал и копию решения о признании дома жилым, предъявить паспорт. В течение 14 дней документы будут обработаны, а в выписке появится статус недвижимости – «жилая».

Строительство дома – мечта многих россиян. Но чтобы вместо уютного «гнездышка» не получить массу проблем, следует внимательно изучить назначение земли, в проекте строительства учесть пожарные и санитарно бытовые требования, уведомить местные власти о начале и окончании работ, а также правильно зарегистрировать право собственности на постройку.

Если вам нужна консультация, вам поможет наш юрист по земельным вопросам.

Стоимость издержек

Кроме расходов на погашение штрафа, который был выписан за самострой – придется оплатить судебный сбор. Он рассчитывается в соответствии с пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ.

И зависит от кадастровой стоимости объекта:

1. При стоимости то 20 т.р. – 4%, минимум – 400 рублей.
2. 20001 – 100 т.р. – 800 рублей + 3% от суммы, которая превышает 20 т.р.
3. 100001 – 200 т.р. – 3,2 т.р. + 2% от суммы, которая превышает 100 т.р.
4. 200001 – 1 млн. р. – 5,2 т.р. + 1% от суммы, которая превышает 200 т.р.
5. Свыше 1 млн. р. – 13,2 т.р + 0,5% суммы превышающей 1 млн, но не более 60 т.р.

Помимо этих расходов может потребоваться помощь адвокатов в составлении искового заявления и представления интересов истца в суде.

Возведение дома на участках для ИЖС и для ведения подсобного хозяйства

Закон о «дачной амнистии» продлен до 1 марта 2020 года, и жилище можно ввести в эксплуатацию и зарегистрировать без разрешительного документа. Для регистрации права собственности на строение согласие комитета архитектуры не нужно и сегодня, но его наличие позволяет избежать административной ответственности за неразрешенное капитальное строительство.

Предоставив необходимый пакет документов в комитет по архитектуре, владелец оставляет заявку на выезд специалиста УАиГ для сопоставления плана владельца с возможностями участка и выдачи заключения о возможности строительства дома на конкретном участке. В дополнение владелец подает в комитет по архитектуре копию своего лицевого счета и схемы участка с подведенными к нему коммуникациями.

Правовой режим использования участка для ИЖС схож с эксплуатацией угодья для ведения подсобного хозяйства. Такие земли также подлежат жилой застройке с возможностью возведения на них бытовок и теплиц, необходимых для выращивания сельскохозяйственной продукции.

Дом, построенный на таком участке, получает почтовый адрес, а владельцы – возможность прописки в нем.

При строительстве дома на земле для ведения подсобного хозяйства разрешение не требуется. Несмотря на продление «дачной амнистии», позволяющей быстро зарегистрировать дом на основании одного лишь правоустанавливающего документа, лучше получить согласие администрации поселения на стройку. Это позволит избежать ответственности за неразрешенное капитальное строительство.

Похожие записи:

Нужен ли допуск сро на проектирование и монтаж вентиляции Как сделать ремонт потолка своими руками Тёплый пол под ламинат на бетонный пол Арки из гипсокартона: варианты и особенности Самовыравнивающиеся полы своими руками Как согнуть пластиковую трубу в домашних условиях